[부산 아파트 가격 예측 2편] 부산 남구 아파트 실거래가 데이터 분석: 거래량, 금액, 주요 단지 트렌드

들어가며

 

탐색적데이터분석(EDA)은 잘 모르는 데이터 셋을 살펴보는 유용한 방법입니다. 분석의 방향이 잡히지 않을때 데이터셋의 통계량과 관계, 특징을 살펴봄으로써 또다른 인사이트를 얻을수 있습니다. 지난 1편에 이어  실거래가 데이터를 좀더 자세히 살펴보겠습니다.

 

년도별 동별거래량 살펴보기

부산 남구는 6개의 법정동으로 이루어져 있습니다. 대연동, 용호동, 문현동, 감만동, 우암동, 용당동입니다.

출처 : 나무위키

 

2020년~2023년 동별 아파트 거래건수

용호동이 2101건의 거래로 가장 높았고, 대연동 역시 2056건으로 2000건이 넘는 거래가 있던 해였습니다. 그외 문현동, 감만동, 용당동, 우암동 순이었습니다. 아파트 거래량의 경우 해당 동에 있는 아파트 단지 수와 세대수에 따른 차이도 있으니 그부분을 감안해서 보셔야 합니다. 즉 용호동과 대연동에 아파트 단지가 많다는 이야기도 됩니다.   (부산 남구의 아파트 단지에 대한 분석은 함께보면 좋을 부분에 참고하시면 됩니다.)

 

 

2020년까지는 거래량이 많은 해였으나, 2021년이후 거래량이 급감합니다. 특이하게 거래량이 급감한 2021~2023년에는 대연동이 용호동과 순위를 바꾼채로 거래량을 유지하고 있습니다. 아무래도 대연동에 신축아파트들이 많아서 거래량이 없는 시기에도 그나마 거래건수가 좀더 있는게 아닐까 추측해 볼 수 있습니다. 데이터분석 대상인 2024년 9월까지의 데이터로 보면 2022년보다 거래량이 회복이 되긴 했습니다만 2023년 수준에 이르는것으로 보입니다. 

 

동별로 연도별 모아서 보기

그래프를 동별로 모아서 한꺼번에 시각화를 해보았습니다. 

최근 4년간  각 동별 통계를 요약해보면  다음과 같습니다. 평균 거래량으로는 대연동이 가장 높습니다.

거래량 기준으로 가장 많은 해인 2020년 대비 거래량이 급감한 2022년에는 약1/4 수준으로 거래가 줄기도 했습니다.

 

동별 Top 아파트 단지 살펴보기

동별 전용면적 Top 3 아파트단지

동별로 거래된 아파트중에 전용면적이 가장 큰 단지를 추출해보았습니다. 대연동의 경우 '대연동푸르지오'아파트가 262제곱미터(약 79평) 로 가장 넓은 평이네요. 저렇게 큰  아파트가 있었다니 몰랐네요. 그외 오륙도sk뷰와 엘지메트로시티 역시 70평대 아파트 들이 거래가 되었습니다. 

동별 거래금액 Top 3 아파트단지

해당 기간동아 가장 실거래가 거래금액이  높은 아파트들을 동별로 추출해보았습니다. 

절대가격으로 용호동의 더블유 주상복합 아파트가 38억으로 우월하구요. 대연동의 경우 대장아파트로 불리우는 '대연힐스테이트푸르지오'가 19억의 거래로 가장 비싼 아파트로 보입니다.(물론 전용면적이 넓어서 그러니, 이부분은 평당가로 환산해서 따로 봐야겠지요)

동별로 가장 비싼 아파트의 거래를 보면 해당 동의 시세 수준을 바로 파악이 가능합니다. 용호동과 대연동을 제외한 다른 동은 실거래가 기준으로 10억 넘는 거래가 없습니다.

 

동별 건축년도(구축) Top 3 아파트단지

동별로 가장 오래된 아파트를 살펴보았습니다.  대연동의 '중앙'멘션인 남구에서는 가장 오래된 아파트로 보입니다. 1971년생이네요. 감만동의 경우 1979년 '삼화' 문현동의 경우 '동처맨션' 1972년, 용당동은 그나 1990년이 가장 오래된 아파트이구요 용호동의 겨우는 1978년된 신일맨션이 가장 오래된 아파트입니다.

 

30년이 넘은 아파트만 호갱노노로 필터링을 해보았는데, 중앙아파트 주변에도 오래된 아파트들이 꽤 많습니다.

 

네이버지도로 한번 살펴보았는데 이런 느낌입니다. 위치는 대연롯데캐슬레전드의 뒷동과 가까운 위치이고, 조금 높은 지대입니다. 바로 옆 마마맨션(1988)년의 경우는 재건축 논의가 한참 있는것으로 보입니다. 

 

거래량 많은 아파트 단지 Top 15

해당 기간동안 거래량이 가장 많은 아파트 단지를 추출해보았습니다. 대연롯데캐슬레전드(세대수 3149)가 거래량이 가장 많습니다. 2위는 특이하게 오륙도SK뷰(세대수 3000)이네요. 3위가 대연혁신이라고 불리우는 대연힐스테이트푸르지오(세대수 2100)입니다. 상위 3위는 역시 대단지들이 차지했습니다.  세대수 대비 거래량으로 보면  대연롯데캐슬레전드가  29%로 역시 많은데요. 실거래상의 전용면적 평균을 보면 74제곱미터로. 30평이하 거래가 많은것으로 추정됩니다. 

 

평균 거래금액 Top 10 아파트 단지

거래된 아파트들의 평균 거래금액 상위 10개 아파트 단지입니다.  어떤 단지들이 일단 비싼 곳인지 러프하게 판단할수 있습니다. 앞서 살펴본것처럼  주상복합인 더블유가 역시 압도적으로 평균거래금액이 높습니다. 

 

 

거래가 3건된 록원월드타워란 곳은 처음 듣는 이름인데요.  찾아보니, 현재 대연3구역(대연디아이엘)의 재개발에 포함된 건물이었네요. 아마도 아파트 입주권이 나오는 거래건이어서 그렇게 등록이 된거 같습니다.  상위권에 있는 대연비치의 경우도 더비치푸르지오써밋으로 재건축이 된 아파트인데요, 아마 신규 아파트 전 구축 거래가 나온것으로 보입니다.

평균 거래 금액만 봐도 어디가 주요 아파트 단지인지 바로 눈에 들어오네요.

 

거래량 상위 아파트 거래내역 분석 요약

해당 기간동아 거래량이 많은 남구의 아파트 단지들입니다.  동별로 봤을대 해당 아파트들이 해당 동의 대표 아파트로 봐도 되는 단지라고 생각합니다. 보통 대장아파트란 용어를 쓰지요. 그럼 부산 남구의 대표 대장아파트는 어디일까요?

주상복합인 더블유(W)를 제외하면 , 거래건수와 평균 거래금액을 조합하면 아무래도 '대연힐스테이트푸르지오'라고 할수 있지 않을까 생각합니다. 구별 대장아파트는 세대수가 많고, 평형대가 다양해서 거래량이 많은(선호) 아파트가 될 수 밖에 없겠지요. 

 

 

마무리

지금까지 부산 남구의 아파트 실거래가를 가지고 좀더 다양하게 살펴보았습니다. 궁극의 목표인 아파트 가격 예측모형을 만들기 위해서 다음번에는 예측모델을 만들어서 살표보도록 하겠습니다.

 

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함께 보면 좋을

 

부산광역시 남구 행정구역(나무위키)

https://namu.wiki/w/%EB%82%A8%EA%B5%AC%28%EB%B6%80%EC%82%B0%EA%B4%91%EC%97%AD%EC%8B%9C%29/%ED%96%89%EC%A0%95

남구(부산광역시)/행정

 

부산 남구 아파트 데이터 분석(열심남의 네이버 블로그)

https://blog.naver.com/uuincity/223671450490

부산 남구 아파트 데이터 분석(세대수·주차대수·가격 트렌드)

 

부산아파트 가격 예측 1편(열심남 작성)

https://uincity.tistory.com/320

"[부산 아파트 가격 예측 1편] 2020-2024 부산 남구 실거래 데이터 분석 및 시각화"